Právní aspekty údržby staveb

Stavební zákon pojmem „údržba stavby“označuje práce, jimiž se zabezpečuje dobrý stavebně technický stav stavby tak, aby nedocházelo k jejímu znehodnocení a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost [§ 3 odst. 4 SZ]. Stavební zákon [SZ] tak stanoví konkrétní účel provádění údržby, ale nedefinuje konkrétní práce, které lze pod tento pojem podřadit. Pokud SZ užívá pojem stavba, rozumí se tím podle okolností i její část [např. střecha - § 2 odst. 4 SZ].

Základním záměrem údržby je zachování takového stavu stavby, který odpovídá projektové dokumentaci ověřené ve stavebním řízení nebo ověřené autorizovaným inspektorem nebo odpovídá projektové dokumentaci k ohlášení. Pokud by následkem provedených prací došlo ke změně oproti původní/schválené projektové dokumentaci, nejedná se již o udržovací práce, ale o změnu dokončené stavby.

Provádění údržby stavby po celou dobu její existence patří mezi základní povinnosti jejího vlastníka [§ 154 odst. 1 písm. a) SZ]. Při zanedbání údržby může stavební úřad jejímu vlastníkovi nařídit zjednání nápravy. Náklady na údržbu nese vlastník stavby. Nájemci bytů a nebytových prostor jsou povinni umožnit provedení nařízených udržovacích prací [§ 139 odst. 1 SZ]. U stavby určené k užívání veřejností může stavební úřad nařídit jejímu vlastníkovi, aby mu předložil časový a věcný plán udržovacích prací na jednotlivých částech stavby, na technologickém či jiném zařízení [§ 139 odst. 2 SZ].

Ke zjištění, zda jsou stavby řádně udržovány, stavební úřad využívá ustanovení SZ o kontrolních prohlídkách. V rámci kontrolní prohlídky je oprávněn zjišťovat, zda je řádně prováděná údržba stavby [§ 133 odst. 2 písm. g) SZ]. Zjistí-li stavební úřad na stavbě závadu, kterou lze odstranit provedením udržovacích prací, vyzve vlastníka ke zjednání nápravy ve stanovené lhůtě [§ 134 odst. 2 SZ]. V případě, že vlastník výzvu nenaplní, stavební úřad je oprávněn zjednání nápravy nařídit [§ 134 odst. 3 SZ].

Nařízením údržby stavby je sledována ochrana veřejného zájmu. Veřejným zájmem se rozumí mj. požadavek, aby stavba neohrožovala život a zdraví osob nebo zvířat, bezpečnost, životní prostředí, zájmy státní památkové péče, sousední stavby, popřípadě nezpůsobovala jiné škody či ztráty [§ 132 odst. 2 písm. e) SZ].

Podle charakteru udržovacích prací, které si konkrétní případ vyžádá, SZ upravuje nezbytný povolovací proces k jejich provedení. U udržovacích prací, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu, vzhled stavby, životní prostředí nebo bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou, není vyžadováno ani stavební povolení ani ohlášení [§ 103 odst. 1 písm. c) SZ]. Udržovací práce, které překračují limity vymezené v citovaném ustanovení, podléhají ohlášení [§ 104 odst. 1 písm. j) SZ]. Rozsah podkladů přikládaných k ohlášení je vymezen v § 105 odst. 1 a 7 SZ.

Dobrým stavebním stavem ve smyslu stavebních předpisů se rozumí takový stav, který mj. zaručí základní požadavky na stavby, kterými jsou:

mechanická odolnost a stabilita

požární bezpečnost

hygiena, ochrana zdraví a životního prostředí

ochrana proti hluku

bezpečnost a přístupnost při užívání

úspora energie a tepla

udržitelné využívání přírodních zdrojů.

Základní požadavky na stavby tvoří základ koncepce souboru předpisů provádějících pojem SZ „obecné požadavky na výstavbu“ (OPV). Zmíněné prováděcí předpisy patří k základním dokumentům při posuzování projektové dokumentace a dosažení požadované úrovně bezpečnostních a zdravotních požadavků a dalších požadavků veřejného zájmu. OPV musí být respektovány mj. při navrhování, realizaci, užívání a odstraňování staveb [§ 169 odst. 1 SZ]. V uvedené souvislosti lze uvést zejména vyhlášku č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby (platnost na území ČR s výjimkou území hl. m. Prahy) a nařízení hl. m. Prahy č. 10/2016 Sb. hl. m. Prahy, kterým se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby v hlavním městě Praze (Pražské stavební předpisy - platnost na území hl. m. Prahy. Oba uvedené předpisy obsahují ustanovení, která vymezují technické požadavky na střechy s odkazy na podrobnosti řešení podle  příslušných českých technických norem.

Ing. Jitka Víchová

Česká společnost pro stavební právo

04.04.2017